Apartament w Gruzji - warunki finansowania inwestycji
W jaki sposób mogę sfinansować zakup apartamentu w gruzji?
Standardem w Gruzji jest oferowanie przez deweloperów rat 0% do momentu zakończenia budowy, przy wymogu najczęściej 30% pierwszej wpłaty.
Oczywiście jest to reguła ogólna – są deweloperzy oferujący dłuższą spłatę – np. BatTowers pozwala spłacać raty 0% do stycznia 2021 r., a inwestycja oddana została w marcu 2020 r., a w White Sails (oddawanym w sierpniu 2020 r.) deweloper oferuje 12 miesięcy rat 0% przy 30% pierwszej wpłacie lub aż 24 miesiące rat 0% przy 40% pierwszej wpłacie .
Niestety, w ciągu ostatnich kilku lat znaczącemu zaostrzeniu uległy przepisy regulujące udzielanie przez banki kredytów hipotecznych cudzoziemcom bez prawa stałego pobytu w Gruzji. Z tego też względu ta forma inwestowania w nieruchomości jest obecnie mocno ograniczona. Dotyczy ona jedynie zakupów na rynku wtórnym, i tutaj jednak warunki zostały zaostrzone – cudzoziemiec bez prawa stałego pobytu może w gruzińskim banku uzyskać kredyt hipoteczny nawet na 10 lat, ale maksymalnie na 50% wartości nieruchomości. Aby uzyskać kredyt hipoteczny na zakup budującej się dopiero nieruchomości, konieczne jest zawarcie przez dewelopera specjalnej umowy partnerskiej z bankiem (deweloper występuje w charakterze poręczyciela kredytów udzielanych cudzoziemcom w trybie uproszczonym – w praktyce wyłącznie na podstawie paszportu). W świetle obecnie obowiązujących przepisów na takie umowy pozwolić sobie mogą wyłącznie najwięksi i najbogatsi deweloperzy – w Batumi dotyczy to przede wszystkim najlepiej się promujących, dużych graczy – Alliance i Orbi, które nadal oferują 5-letnie kredyty hipoteczne na zakupy w swoich budujących się inwestycjach. Obsługujemy sprzedaż apartamentów obu tych firm, ze względu jednak na takie czynniki, jak mało atrakcyjne dla kupującego zapisy umów, słaby stosunek ceny do przewidywanej stopy zwrotu oraz jakości budowanych obiektów, a także problemy z terminowością wyżej wymienionych deweloperów, ich inwestycje nie znalazły się na liście polecanych przez nas. 5-letni kredyt hipoteczny można również uzyskać m.in. na zakup apartamentu w Belle Vue – Hilton. W tym wypadku nie ma mowy o niskiej jakości lub opóźnieniach (kompleks funkcjonuje od 2016 r., jedną z wież zajmuje hotel Hilton, drugą – apartamenty), przyczyną nie wciągnięcia tej inwestycji na naszą listę są wysokie ceny (ok. 2 400 $ / 1m² w stanie deweloperskim), co sprawia, że przewidywany okres zwrotu inwestycji wynosi ok. 15 lat. Warta natomiast rozważenia jest oferta kredytu hipotecznego w kompleksie White Sails – apartament oddawany w sierpniu 2020 r. będzie można spłacać przez 5 do 10 lat, a wymagana pierwsza wpłata to 40% ceny.
Niewątpliwą zaletą skorzystania z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank gruziński jest brak wpływu takiego kredytu na zdolność kredytową w Polsce (pomiędzy bankami naszych krajów nie ma systemu wymiany takich informacji), wadą (poza mocno zawężonym wyborem inwestycji – ogranicza się on do tych najdroższych) – ryzyko kursowe (kredyt udzielany jest w dolarach) oraz mało atrakcyjne oprocentowanie – nominalnie jest ono poniżej 10%, ale po uwzględnieniu dodatkowych kosztów (np. ubezpieczenie, obowiązkowe konto z niekoniecznie najtańszą kartą kredytową itp.) RRSO takiego kredytu może przekroczyć i 12%.
Właśnie ze względu na realne koszty i inne wskazane wyżej ograniczenia kredytu hipotecznego zaciągniętego w Gruzji warto rozważyć finansowanie zakupu kredytem gotówkowym zaciągniętym w polskim banku. Wada takiego rozwiązania jest oczywista – wpływa to na naszą zdolność kredytową w Polsce, jest jednak kilka zalet, które sprawiają, że warto takie rozwiązanie rozważyć:
- nie ponosimy ryzyka kursowego – pożyczoną kwotę zamieniamy na dolary raz, płacąc całą należność deweloperowi, a nie dokonujemy przelewów co miesiąc (dodatkowo oszczędzamy na kosztach przelewów międzynarodowych – w zależności od banku mogą to być niemałe kwoty);
- ponieważ z punktu widzenia dewelopera płacimy od razu całą należność, możemy liczyć na kilkuprocentowy rabat (jego wysokość zależy od polityki cenowej konkretnej inwestycji);
- polski bank, zwłaszcza, jeżeli mamy w nim konto od dłuższego czasu, może zaoferować nam kredyt gotówkowy z podobnym oprocentowaniem, jak bank gruziński kredyt hipoteczny (RRSO rzędu 10-12%) i jednocześnie nawet dwukrotnie dłuższy okres spłaty (szereg banków w naszym kraju oferuje już kredyty gotówkowe nawet na 10 lat);
- spłaconą w całości nieruchomość łatwiej w razie potrzeby sprzedamy – czy to po jej oddaniu do eksploatacji, czy nawet przed zakończeniem budowy (gruzińskie prawo dopuszcza cesje).
zestawienie warunków finansowania polecanych inwestycji
Inwestycja
Pierwsza wpłata
Warunki i okres spłaty
Termin oddania
raty 0%
do stycznia 2021 r.
marzec 2020 r.
30%
raty 0%
do lipca 2021 r.
grudzień 2020 r.
30%
raty 0%
do października 2022 r.
październik 2022 r.
raty 0%
do grudnia 2021 r.
70%
przy odbiorze
(w tym wariancie spłaty cena 1 m2 jest wyższa o 50 $)
30%
Warunki i okres spłaty:
raty 0%
do grudnia 2021 r.
70%
przy odbiorze
(w tym wariancie spłaty cena 1 m2 jest wyższa o 50 $)
lipiec 2021 r.
30%
raty 0%
do stycznia 2022 r.
grudzień 2022 r.
30%
raty 0%
do stycznia 2022 r.
grudzień 2021 r.
budynek A: do grudnia 2020 r.
budynek B: do grudnia 2021 r.
budynek B: grudzień 2021 r.
30%
raty 0%
budynek A: do grudnia 2020 r.
budynek B: do grudnia 2021 r.
budynek A: grudzień 2020 r.
budynek B: grudzień 2021 r.
raty 0% (pierwsza wpłata 30%):
- 12 m-cy od momentu zakupu
- 24 m-ce od momentu zakupu
- w euro, oprocentowanie od 5,1% rocznie
- w dolarach, oprocentowanie od 6,5% rocznie
budynek C/D: grudzień 2020 r.
30% lub 40%
Warunki i okres spłaty:
raty 0%:
- 12 m-cy od momentu zakupu (przy pierwszej wpłacie w wys. 30%)
- 24 m-ce od momentu zakupu (przy pierwszej wpłacie w wys. 40%)
kredyt hipoteczny (na 5 do 10 lat, pierwsza wpłata 40%):
- w euro – oprocentowanie od 5,1% rocznie
- w dolarach – oprocentowanie od 6,5% rocznie
Bez sprawdzania zdolności kredytowej (wymagany jedynie paszport).
budynki A, B, E i F: sierpień 2020 r.
budynek C/D: grudzień 2020 r.
W jaki sposób zapłacę deweloperowi?
- Płatność gotówką – nie ma z nią najmniejszego problemu, deweloperom można wpłacić środki na wskazany w umowie rachunek w oddziale banku (deweloper podpowie, w którym oddziale dokonamy tego najszybciej, warto też wiedzieć, że praktycznie wszystkie gruzińskie banki mają w większych miastach, a więc i w Batumi, oddziały czynne całodobowo i przez cały tydzień). Część deweloperów ma także kasy gotówkowe w swoich biurach sprzedaży. Planując wpłatę w gotówce warto tylko pamiętać, że choć z Polski możemy bez deklaracji wywieźć równowartość 10 000 €, to do Gruzji bez deklarowania wwieźć można już tylko równowartość 30 000 lari, a więc około 10 000 $. Planując zakup na raty i chcąc je również regulować gotówką, możemy naszym klientom zaoferować indywidualne negocjacje możliwości spłat kwartalnych lub nawet półrocznych – pozwala to uniknąć zbyt częstych wizyt w Gruzji, a więc oszczędza czas i pieniądze.
- Płatność przelewem – w tym wypadku również nie ma problemu, należy jednak zwrócić uwagę na kilka niuansów, które odróżniają przelewy międzynarodowe od krajowych.
- Przy przelewach międzynarodowych, w odróżnieniu od krajowych, znaczenie ma nie tylko numer konta, ale również dane odbiorcy przelewu. Wszystkie dane niezbędne do przelewu (nr konta, SWIFT banku, w którym jest ono prowadzone oraz właśnie nazwę posiadacza rachunku) znajdziemy w umowie. Jeżeli w umowie nazwa odbiorcy jest podana cyrylicą, lepiej nie eksperymentować z jej samodzielnym transkrybowaniem na alfabet łaciński, tylko poprosić o takie dane – błędy mogą kosztować zarówno czas (telefony do banku lub wizyty w oddziale, oczekiwanie na odpowiedzi banków-pośredników – potrafi to trwać i 2 tygodnie), jak i pieniądze (korekty przelewów międzynarodowych są możliwe, ale nie jest to usługa bezpłatna).
- W żadnym wypadku nie należy dokonywać przelewu do Gruzji bezpośrednio z konta w złotówkach. Kurs wymiany, który zastosuje w takim wypadku bank, jest zwykle wybitnie niekorzystny (np. ponad 5% wyższy, niż oficjalny kurs Narodowego Banku Polskiego z danego dnia). Jeżeli nie mamy konta dolarowego, warto je założyć – czy to we własnym banku, czy to w jakimś innym. Przed otwarciem takiego rachunku warto porównać zarówno warunki jego prowadzenia, jak i koszty przelewów międzynarodowych.
- Przelew międzynarodowy z Polski do Gruzji potrafi trwać nawet 2 tygodnie, w zależności od tego, z jakiego banku w Polsce i do jakiego banku w Gruzji ma trafić. Chlubnym wyjątkiem jest tutaj rekomendowany poniżej Nest Bank, który przelewy do Gruzji realizuje w 2 dni robocze.
- Przelewy międzynarodowe nie są bezpłatne, a różnice w ich cenach są spore (banki najczęściej pobierają ułamek procenta od kwoty przelewu, ale „nie mniej, niż…”, przy czym dodatkowo obie te liczby potrafią się różnić w zależności od tego, czy przelew zlecimy w oddziale, czy samodzielnie w internecie. Według naszej wiedzy najtańszym (a przy okazji także najszybszym) bankiem do obsługi przelewów międzynarodowych do Gruzji w dolarach jest Nest Bank, który za zlecony przez internet przelew zainkasuje od nas 4 dolary. A są banki, które za taki sam przelew potrafią pobrać i ponad 200 zł.
- Zdecydowanie odradzamy korzystanie z pozabankowych systemów przelewów międzynarodowych, z popularnym ostatnio (i polecanym przez nas do celów turystycznych) Revolutem na czele. Systemy takie oferują zwykle realizację przelewów przy niższych kosztach od banków (korzystniejsze kursy wymiany i niższe opłaty), mają jednak istotną wadę – od przekazania takiemu systemowi pieniędzy do momentu ich wpływu na konto odbiorcy (lub powrót na nasze) nie są one zwykle objęte jakąkolwiek kontrolą i ochroną, którą oferują banki, a w sytuacjach kryzysowych (czyli np. zaginięcia naszego przelewu lub jego powrotu, mimo właściwego opisania, na nasz rachunek, tyle że pomniejszonego o jakieś tajemnicze prowizje) nie ma specjalnie co liczyć na obsługę klienta.
Na podstawie naszych i naszych klientów doświadczeń do obsługi przelewów dolarowych do Gruzji polecamy Nest Bank – prowadzenie rachunku dolarowego (podobnie jak z resztą wszystkich innych – i w walutach, i w złotówkach) jest w tym banku bezwarunkowo bezpłatne, a ponadto bezwarunkowo bezpłatna jest pierwsza karta wydana do jednego z rachunków (może być to karta do rachunku dolarowego). W dodatku bank ten najszybciej realizuje przelewy do Gruzji – trwa to zwykle tylko 2 dni robocze. Z aktualną tabelą opłat i prowizji można zapoznać się tutaj, a sam rachunek otworzymy online.
Poznaj przykładowe ceny apartamentów
White Sails
apartament 28 m²-
28-metrowy apartament
-
wykończony pod klucz
-
w starannie zaprojektowanym kompleksie White Sails.
BatTowers
apartament 28 m²-
28-metrowy apartament
-
wykończony pod klucz
-
z kompletnym wyposażeniem
-
w atrakcyjnie ulokowanej inwestycji Nowego Batumi - BatTowers.
Słoneczne Ogrody
apartament 43,6 m²-
Obszerny, 43-metrowy apartament
-
wykończony pod klucz
-
z kompletnym wyposażeniem
-
w budowanych przez brytyjską firmę deweloperską MRMU Słonecznych Ogrodach.