Bezpieczniej, niż w Polsce. Jeżeli zna się sytuację w tym kraju z początku lat dziewięćdziesiątych lub myśli o krewkim temperamencie kaukaskich górali, trudno w to uwierzyć, ale to fakt – międzynarodowe rankingi od lat stawiają Gruzję w czołówce pod tym względem, obok takich liderów bezpieczeństwa, jak Korea Południowa i Singapur. Można się o tym przekonać np. tutaj: Numbeo

Przykład z życia – zagubiony na lotnisku portfel został bez problemów odebrany przez właścicielkę tydzień później. Z nietkniętą gotówką i paszportem.

Tak. Gruzja od kilkunastu już lat jest krajem o niezwykle liberalnym, opartym na amerykańskich wzorach systemie prawnym. Jeżeli chodzi o własność nieruchomości nierolniczych, cudzoziemcy, wśród nich Polacy, mają dokładnie takie same prawa, jak obywatele Gruzji. Od lat korzystają z tego obywatele Rosji, Ukrainy i krajów sąsiednich, a ostatnio coraz częściej również mieszkańcy Europy Zachodniej, wśród nich – również my.

W największym skrócie – tak, jak w Polsce, tylko lepiej. Właściciel nieruchomości jest odnotowywany w księgach wieczystych (jako właściciel lokalu i odpowiedniego udziału w nieruchomości gruntowej pod budynkiem). Istotną zaletą, w porównaniu do Polski, jest prowadzenie przez państwo również rejestru inwestycji w toku, czyli przyszłych praw własności w w dopiero budowanych obiektach. Rejestr Publiczny (ta sama instytucja, która prowadzi księgi wieczyste) odnotowuje zakup w budującej się inwestycji, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie praw kupującego, ponieważ jego prawo do lokalu jest powiązane z księgą wieczystą działki, na której jest zlokalizowana inwestycja. Rejestracja taka jest obowiązkowa po zapłaceniu całej ceny zakupu, deweloperzy pozwalają jednak zwykle dokonywać jej wcześniej – po uiszczeniu 30-50% ceny. Rejestracja taka zapewnia wyższe bezpieczeństwo, ponieważ zobowiązanie do lokalu staje się przywiązane do działki, a więc nawet w przypadku kłopotów dewelopera przejdzie ono na kolejnego właściciela, który przejmując działkę przejmie jednocześnie zobowiązanie do realizacji inwestycji.

Warte podkreślenia jest także tempo pracy gruzińskich urzędników, trudne do wyobrażenia dla kogoś, kto sprawy ksiąg wieczystych załatwiał w Polsce. Od momentu rejestracji umowy kupna-sprzedaży do jej pojawienia się w Rejestrze Publicznym (czyli w księdze wieczystej) upłynąć może maksymalnie… 5 dni roboczych. Przewidziano jednak również rozwiązanie dla naprawdę zabieganych – za dopłatą (wielkości ok. 300 zł) można zarejestrować własność tego samego dnia. Oczywiście zapisy w księgach wieczystych można bezproblemowo sprawdzić przez internet. Dodatkowo takie tempo pracy niejako przy okazji eliminuje możliwość znanych z naszego kraju przypadków np. sprzedaży nieruchomości, do której właściciel nie ma prawa, ponieważ sprzedał ją wcześniej komuś innemu. W Gruzji Rejestr Publiczny po prostu odmówi rejestracji, ponieważ dysponuje bieżącym dostępem do danych. Pozwala to również wykluczyć sprzedaż lokali lub budynków, które są niezgodne z pozwoleniem na budowę (np. apartamentu na 20. piętrze budynku, podczas gdy wg pozwolenia budynek może mieć pięter 18) – po prostu nie ma możliwości wprowadzenia do Rejestru Publicznego takiej transakcji.

Nie, nie jest to konieczne. Umowę można prawomocnie zawrzeć poprzez wymianę skanów. Należy jednak pamiętać, że już zaciągnięcie kredytu w banku albo rejestracja umowy w Rejestrze Publicznym (co daje dodatkową ochronę kupującemu – więcej informacji znajdziesz w odpowiedzi na pyt. 6) wymaga obecności w Gruzji ciebie lub osoby przez ciebie upoważnionej (oferujemy oczywiście również występowanie przez nas w roli pełnomocnika naszym klientom).

Umowa jest dwujęzyczna – ma wersję gruzińską oraz, do wyboru, angielsko- lub rosyjskojęzyczną (z naszych doświadczeń wynika, że jakość tłumaczeń na angielski w Gruzji jest zauważalnie gorsza, niż na rosyjski, dlatego polecamy raczej posługiwanie się wariantami rosyjskojęzycznymi). Oczywiście w ramach usługi pośrednictwa oferujemy tłumaczenie na język polski dokumentów związanych z transakcją, czyli umowy oraz wypisów z Rejestru Publicznego – zarówno z rejestru inwestycji w toku, jak i ksiąg wieczystych, a jeżeli zachodzi taka konieczność – również innych dokumentów.

Gruzja to kraj liberalny i bardzo wolnorynkowy – wzorem dla reformującego kilkanaście lat temu Gruzję prezydenta Michaiła Saakaszwilego wzorem były Stany Zjednoczone i Singapur, a nie Europa Zachodnia. Nie zmieniło się to do dziś. Osoby fizyczne (niezależnie od tego, czy są obywatelami Gruzji, czy nie) nie płacą podatku od nieruchomości. Wynajmując apartament, obowiązuje właściciela 5% podatek od zysków z tego tytułu. I to wszystko. Polska (podobnie jak ponad 120 innych krajów) ma podpisaną z Gruzją umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, a dochody uzyskane z tytułu posiadania nieruchomości (czyli np. jej wynajmu) zgodnie z tą umową płaci się wyłącznie w kraju, w którym zostały uzyskane. W Polsce od zysku uzyskanego z wynajmu nieruchomości w Gruzji nie odprowadza się żadnych podatków.

Wspaniała przyroda, imponujące górskie krajobrazy, ciepłe morze i łagodny klimat (a wszystkim tym może się Gruzja pochwalić) nie są jedynymi przyczynami, dla których warto rozważyć taką możliwość. Państwo jednak już od kilkunastu lat pracuje intensywnie na swoją pozycję na rynku turystycznym, inwestując w bezpieczeństwo (proszę spojrzeć na pytanie nr 1) i infrastrukturę. Co szczególnie istotne, jest to świadomie i konsekwentnie prowadzona polityka kolejnych ekip rządzących, które niekoniecznie pałają do siebie sympatią (autor gruzińskiego cudu demokratycznego i wolnorynkowego, Michail Saakashvili, jest przez obecne władze ścigany międzynarodowym listem gończym). Taka ciągłość przynosi efekty w postaci notowanych od lat dwócyfrowych wzrostów liczby turystów zagranicznych odwiedzających Gruzję – Gruzińska Narodowa Agencja Turystyki naliczyła w 2010 r. 2 mln zagranicznych turystów, a w 2018 – już 8,5 mln, z czego 2 mln odwiedziły Adżarię – niewielką nadmorską republikę autonomiczną, której stolicą jest Batumi.

Co bardzo istotne, władze zabiegają nie tylko o zwiększenie liczby odwiedzających, ale również o dywersyfikację krajów, z których przybywają turyści. Gruzja jest już od kilku lat elementem stałej oferty polskich turoperatorów (Rainbow i Itaka), a od zeszłego roku – niemieckiego TUI. Najlepszym przykładem udanej promocji Gruzji nie jest jednak (mimo widocznych sukcesów) Unia Europejska, a Iran – turyści stamtąd, których jeszcze w 2015 r. było raptem kilkanaście tysięcy, w zeszłym roku przekroczyli pół miliona – jak się okazuje, irańskie rodziny szukają w Gruzji latem… ochłody. Podobny zresztą czynnik wpływa na rosnącą popularność Gruzji w krajach arabskich, Izraelu i sąsiedniej Turcji.

Co istotne z punktu widzenia inwestora, taka dywersyfikacja zapewnia większą stabilność – ewentualne problemy gospodarcze w Unii Europejskiej nie odbiją się na gruzińskim rynku tak silnie, jak np. na Chorwacji lub Hiszpanii, ponieważ turyści przyjeżdżają do Gruzji z kilku różnych regionów gospodarczych i spadek wskaźników gospodarczych w jednym z nich będzie kompensowany przez pozostałe.

Więcej o zaletach Gruzji jako miejsca Twojej inwestycji przeczytasz na stronie poświęconej jej zaletom inwestycyjnym.

W dużym skrócie – coraz lepszy. Oczywiście nie jest to jeszcze poziom znany nam z Hiszpanii lub Chorwacji, dystans ten jednak zmniejsza się z każdym rokiem. Nacisk na inwestycje w sferze turystycznej przejawia się również w tym, że nie inwestuje się w infrastrukturę całego kraju równomiernie, ale w pierwszej kolejności w te regiony i miejscowości, które są tradycyjnymi (lub nowo wytypowanymi) celami odwiedzin turystów – w takich miejscach inwestycje mają charakter kompleksowy – od uzbrojenia terenu, przez renowację zabytków, udostępnianie atrakcji turystycznych (wytyczanie szlaków, zakładanie parkingów itd.), przebudowy dróg, po budowę oczyszczalni ścieków.

Efektem takich działań jest np. otwarcie pierwszej nitki trasy szybkiego ruchu, łączącej lotnisko w Kutaisi z Batumi (druga ma być gotowa w przyszłym roku), co znacząco ułatwia i skraca czas przejazdu lub mająca zostać oddana w przyszłym roku obwodnica Batumi, która pozwoli usunąć z centrum ruch tranzytowy. Godne podkreślenia, że Gruzini, zabiegając o środki na takie inwestycje, rozsądnie wykorzystują swoje położenie geograficzne na styku różnych regionów – wspomnianą obwodnicę Batumi finansują zarówno Azjatycki Bank Inwestycji Infrastrukturalnych (instytucja pomocowa zdominowana przez Chiny), jak i… dotacja Unii Europejskiej. „Zainwestuj w Gruzji, twoje podatki już tam są” 😉

Tak. Polskie prawo nie ogranicza w żaden sposób możliwości nabycia nieruchomości w Gruzji, nie wymaga także uzyskiwania w tym celu żadnych zezwoleń – ani w Polsce, ani w Gruzji. Gruzja to kraj stowarzyszony z Unią Europejską już od 2014 r., a od 2016 r. – członek strefy wolnego handlu z UE. Gospodarka kraju jest jednoznacznie wolnorynkowa i nastawiona na liberalizm ekonomiczny, a co za tym idzie – otwarta na zagraniczny kapitał, bynajmniej nie tylko ten wielki. O jej otwartości i stabilności doskonale świadczy pozycja w rankingach Banku Światowego – łatwość prowadzenia biznesu lokuje Gruzję na 6. miejscu na świecie, a Polska, dla porównania, zajmuje miejsce… 33.

O tym natomiast, jak poważnie traktuje Gruzja ochronę praw osób inwestujących w nieruchomości, świadczy choćby wprowadzenie rejestracji inwestycji w toku, dodatkowo zabezpieczającej prawa kupującego (więcej informacji o tym rozwiązaniu znajduje się w pyt. 3).

Żeby przekroczyć gruzińską granicę i do podpisania umowy kupna-sprzedaży, również takiej, która przewiduje spłatę w ratach – nie, w tym celu wystarczy dowód osobisty. Aby jednak uzyskać kredyt hipoteczny w gruzińskim banku lub dokonać rejestracji własności nieruchomości w Rejestrze Publicznym, paszport jest niezbędny.

Więcej informacji o tym, jak odbywa się kupno apartamentu znajdziesz na stronie poświęconej procedurze zakupu.

Jak najbardziej. Kwota 10 000 $, jaką można wywieźć z Polski i wwieźć do Gruzji bez obowiązku jej deklarowania na granicach, w zupełności wystarcza na wymaganą pierwszą wpłatę, nie przekraczającą 30% ceny (a w wypadku niektórych inwestycji – nawet niższą). Pieniądze wpłaca się w banku na konto dewelopera lub w jego kasie – bezpośrednio w biurze sprzedaży. Jeżeli chce się również kolejne należności regulować w gotówce, deweloperzy nie robią problemów z zamianą rat miesięcznych np. na kwartalne, aby ograniczyć częstotliwość wizyt przed zakończeniem budowy. Jeżeli natomiast chcesz zapłacić całą cenę od razu, możesz liczyć nawet na 5-10% rabat (jego wysokość zależy od polityki sprzedażowej poszczególnych inwestycji). Więcej informacji znajdziesz na stronie poświęconej warunkom finansowania inwestycji.

Nie. Pomiędzy polskim i gruzińskim systemem bankowym nie ma połączenia, które pozwalałoby na taką wymianę informacji. Przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego udziela go gruziński bank. W takiej sytuacji deweloper występuje jako poręczyciel – musi mieć on podpisaną specjalną umowę partnerską z konkretnym bankiem, stąd inwestycji oferujących kredyt hipoteczny jako źródło finansowania jest niewiele. Od kredytobiorcy wymaga się jedynie paszportu, co o tyle istotne, że obywatele Unii Europejskiej mogą odwiedzić Gruzję legitymując się na granicy dowodem osobistym, ale dla uzyskania kredytu nie jest to wystarczający dokument. Jak wynika z naszych doświadczeń w sporadycznych przypadkach, przy kwotach kredytu przekraczających 100-150 000 $, bank może poprosić o przedstawienie wyciągu z konta, aby potwierdzić swoją sytuację materialną, lub np. o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami w kraju zamieszkania. Dodatkowych informacji szukaj na stronie poświęconej warunkom finansowania inwestycji.

W wypadku skorzystania z oferowanych przez dewelopera rat sytuacja jest jeszcze prostsza – harmonogram spłaty jest po prostu częścią zawartej umowy kupna-sprzedaży, którą zawrzeć można również na podstawie dowodu osobistego (choć, o czym warto pamiętać, rejestracja swojej przyszłej własności w Rejestrze Publicznym wymaga już paszportu).

Tak, prawo gruzińskie dopuszcza taką możliwość. Za każdym razem wymagana jest zgoda dewelopera – zwykle nie ma z tym problemów, często w umowach kupna-sprzedaży deweloper od razu zapewnia kupującemu możliwość dokonania cesji. Jeżeli umowa kupna-sprzedaży została zarejestrowana w Rejestrze Publicznym jako przyszłe prawo własności, należy zapłacić 20% podatku od różnicy pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży (podatek ten obowiązuje również przy odsprzedaży nieruchomości wcześniej, niż 2 lata od momentu jej wejścia do eksploatacji). Sposobem na uniknięcie podatku jest nie rejestrowanie umowy kupna-sprzedaży w Rejestrze Publicznym (jest ono obowiązkowe dopiero po zapłaceniu pełnej ceny) – wówczas cesja wymaga wyłącznie porozumienia się z deweloperem.

Z kilku powodów. Mieszkańców Unii Europejskiej Gruzja kusi przede wszystkim egzotyką – kulturą gościnnych kaukaskich górali, sławą kolebki winiarstwa i schodzącymi do ciepłego morza potężnymi górami. Dla krajów należących kiedyś do Związku Radzieckiego było to z kolei przez dekady miejsce wypoczynku na jedynych subtropikalnych plażach w ZSRR, które ponownie staje się ulubionym miejscem wypoczynku – zarówno dzięki gościnnym gospodarzom, jak i błyskawicznemu rozwojowi infrastruktury w ostatnich latach. Niemałe znaczenie ma też fakt, że unijne regulacje wizowe odcięły np. rosyjskich turystów nie tylko od Hiszpanii i Włoch, ale i od Chorwacji i Bułgarii. Zajęcie zaś Krymu przez Rosję odcięło z kolei od tego półwyspu turystów z Ukrainy i Białorusi. Z kolei dla sąsiadów Gruzji, Armenii i Azerbejdżanu, oraz dla krajów Azji Środkowej plaże Adżarii są po prostu najbliższymi ciepłymi plażami. Niebagatelną rolę dla turystów z obszaru poradzieckiego odgrywa też praktyczny brak bariery językowej – rosyjski pozostaje „językiem wspólnym” w tym regionie, nawet jeżeli dialog rosyjskojęzyczna rozmowa Gruzina z Ormianinem niekoniecznie wzbudziłaby zachwyt moskiewskich językoznawców 😉

>Innym magnesem dla turystów, zwłaszcza z południa, jest europejski charakter Gruzji i bardzo liberalny stosunek jej władz do hazardu. Oprócz ochłody Iranki i Arabki znajdują w Gruzji okazję do ubrania bikini zamiast burkini, a ich mężowie – okazję do przegrania części swoich dolarów w kasynach. Dotyczy to zresztą nie tylko tych nacji, ponieważ we wszystkich krajach graniczących z Gruzją hazard jest albo bardzo ograniczony, albo nielegalny – a Batumi, uwzględniając planowane w tej sferze inwestycje, jest na najlepszej drodze do zostania za 2 lata najbardziej hazardowym miastem świata (najmniejsza liczba stałych mieszkańców na jedno kasyno).